Pse rrezikojmë një krizë si ajo e vitit 2008!

Gentian Kaprata-Urbanism & Democracy

Pavarësisht se ku banon në Tiranë, mjafton të dalësh nga shtëpia dhe në një rreze prej 500 metrash do të dallosh të paktën tre kantiere ku ndërtohet një pallat i ri. Sidoqoftë, nuk duhet ndonjë vëzhgim i thelluar empirik, për të kuptuar se Tirana është rikthyer në një kantier të madh ndërtimi. Për të aritur në këtë konkluzion mjafton të konsultosh buxhetin e Bashkisë, ku zëri ‘taksa të ndikimit në infrastrukturë’ jep 22 milion euro ose 30% të të gjithë të ardhurave të saj.

Ndërsa ndërtohen masivisht ndërtesa banimi, lind natyrshëm pyetja se për kë po ndërtohen këto banesa? Sikurse në cdo treg tjetër, edhe në tregun e imobiliareve, oferta duhet të takohet patjetër me kërkesën, që të konsiderohet se kjo sipërmarrje realizon fitim dhe të mos falimentojë. Dhe këtu lind problemi, sepse janë dy dinamikat po shkojnë në kah të kundërt. Ndërsa oferta në treg e shprehur nga numri i apartamenteve të reja, po shtohet me shpejtësi; kërkesa e shprehur me numrin e popullsisë, po ulet me të njëjtën shpejtësi. Sepse, ndërsa oferta për apartamente të reja në treg po zhvillohet sipas Planit të Tiranës, i cili beson se Tirana në vitin 2030 do jetë 1.6 milion banorë, duket se kërkesa po shkon sipas OKB-s, sipas të cilës në gjithë Shqipërinë në vitin 2100 pritet të mbeten vetëm 512 mijë banorë. Dhe cfarë është më e keqja, të gjitha treguesit, përfshirë të dhënat zyrtare, dëshmojnë tredin ulës që parashikon një skenar më të afërt me atë të OKB-s.

Pa hyrë fare te faktorë të tjerë të formimit të kërkesës, si aftësia paguese e popullsisë që lidhet me mundësinë ekonomike të qytetarëve për të blerë një apartament të ri megjithëse mund tju duhet, apo niveli i strehimit të popullsisë që lidhet me nevojën e qytetarëve për një banesë të re megjithëse mund të kenë fuqi blerëse, të cilat duhet pranuar se nuk shkojnë në favor të forcimit të kërkesës, le të mbetemi vetëm të numri i popullsisë që përbën faktorin kryesor të kërkesës!

Me pak fjalë, sot ne shtojmë stokun e banesave, në një kohë kur nuk na duhen më të tilla, dhe kjo do sjelli pashmangshmërisht ditën kur banesat tona do vlejnë më pak! Po punë e madhe, do thoshte një optimist, do varfërohemi të gjithë njësoj. Në fakt, edhe kjo nuk është saktë, por edhe sikur të jetë, situata nuk do mbetet me kaq sepse një pjesë e jona këto apartamente i kemi blerë me kredi ku apartamenti është kolateral, dhe nëse ti nuk e paguan dot këstin e kredisë, banka ta merr atë. Si përfundim ti mbetesh i pastrehë, kurse banka ka ca apartamente që vlejnë më pak se paratë që ka kredituar, kështu kriza kalon në financë dhe prej aty në të gjithë ekonominë e vendit.

Kjo ndodhi në vitin 2008 në Shba, sigurisht jo se u dhanë leje ndërtimi pa hesap apo sipërmarrja amerikane ndërtoi pa hesap, por gjithësesi u prish raporti ofertë-kërkesë në tregun e banesave, njësoj sikurse edhe në Shqipëri. Opozita e Bill Klinton, kishte identifikuar një “problematikë” në cështjet e pronësisë së banesave. Niveli i familjeve që zotëronin një banesë në USA në 1992 ishte vetëm 64%, pra vetëm 64% e amerikanëve zotëronin titullin e pronësisë së banesës së tyre, dhe kjo duhej rritur. Kështu presidenca Klinton vendosi të ndërhyj, nëpërmjet dy agjensive si Fannie Mae dhe Freddie Mac, të cilat janë kompani hipotekash të mbështetura nga qeveria.

Si lider të tregut, ato ulën standartin e hipotekave që blinin nga bankat, dhe kështu bankat, si cdo lojtar në tregun e lirë, ulën standartet për dhënien e kredive hipotekore, që të kënaqnin klientët e tyre të fuqishëm, sikurse ishin dy kompanitë e mbështetura nga qeveria. Me uljen e nivelit të ‘pagesës së menjëhershme’ dhe shkallës së ‘nivelit të besueshmërisë së klientit’, që ishin dy kushtet për të cilat bankat jepnin kredi hipotekore, të gjithë filluan të blinin banesat e tyre. Rritja e nivelit të familjeve që zotërojnë banesën e tyre, sigurisht që është një gjë e mirë, dhe ju pëlqeu edhe presidencave të tjera vijuese, të cilat e mbajtën këtë projekt të strehimit të përballueshëm.

Bile ndodhi edhe një gjë tjetër e mirë, njësoj si në Tiranë cmimi i banesave u dyfishua. Si mund të ndodhte ndryshe, nëse kredia merret lehtë, të gjithë duan të blejnë dhe kjo rrit kërkesën për të njëjtën ofertë. Kështu ndodh në një treg të lirë, se në Tiranë cmimi rritet edhe pa kërkesë fare. Mirëpo, tregu i lirë ka edhe një mangësi tjetër, ai është i sinqertë, ai nuk spekulon dot. Kështu që, erdhi një ditë ku cmimet u rritën aq sa pakush mund të blinte, dhe shumëkush nga ata që kishin blerë nuk mund ta paguanin më kredinë. Rezultati ishte se cmimet e shtëpive shkuan në tokë, dhe dëmtuan pronarët e tyre por edhe bankat e kompanitë që i kishin siguruar ato hipoteka. Këta të dytët futën botën në krizë financiare e ekonomike, kurse të parët mbetën pa shtëpi si më parë.