Studimi i revistës prestigjoze “MONITOR”: Çmimet e pronave në bregdet rriten nga 40-60 përqind

Kërkesa e lartë nga shtetas të huaj ka rritur 40-60% çmimet e apartamenteve ekzistuese nga Shkëmbi i Kavajës, Lungomare e deri në Sarandë brenda vitit. Në resortet e reja që po ndërtohen në Rivierë, çmimet e apartamenteve nisin nga 2,000 deri në 4,500 euro/m². Këtë vit janë shtrenjtuar edhe çmimet e vilave në bregdet. Vilat elitare me pamje nga deti po shiten 1,2 mln euro nga 1 mln euro që ishte çmimi i tyre në vitin 2021. Në resortet e Jugut, pronat po blihen më shumë nga shqiptarët, për të investuar në qiradhënie apo rishitjen e tyre te të huajt, për shkak të rritjes së çmimeve nga viti në vit.

Apartamentet e reja në bregdet, këtë vit, po shiten mbi 900 euro/m². Agjencitë imobiliare pohojnë se çmimet në ndërtimet e reja janë shtrenjtuar në vendet si: Durrës, Qerret, Sarandë dhe Vlorë.

Në Durrës, çmimet e apartamenteve larg zonës së plazhit janë shtrenjtuar 20%, ndërsa ndryshimi më i madh është te pronat në vijën e parë të Shkëmbit të Kavajës, me çmime 46% më të larta.

Në Qerret, çmimet e shtëpive të reja nga 1,200 euro/m² në 2021 këtë vit kanë arritur deri në 1,400 euro/m² (rritja 16%). Në Sarandë, çmimet e apartamenteve vijuan rritjen edhe për këtë vit. Në ndërtimet e reja të periudhës 2021-2022, çmimet janë shtrenjtuar 40%. Rritja është e njëjtë edhe në apartamentet e stokut të krijuar me ndërtimet e para 10 viteve.

Në këtë qytet, vijojnë të shiten apartamente VIP, për shkak të pozicionit të lakmuar buzë detit dhe sipërfaqes së madhe të verandave me çmime deri në 3,500 euro/m² (vjet agjentët pohuan se pronat VIP u shitën edhe me 4,000 euro/m²).

Aktorët e tregut pohojnë se rritja e çmimeve është ndikuar nga kostot më të larta të ndërtimit, për shkak të shtrenjtimit të materialeve të ndërtimit, cilësisë, standardeve të projekteve të reja dhe kërkesës së lartë për blerje pronash në bregdet nga shtetas të huaj.

Çmime të larta këtë vit kanë edhe edhe apartamentet në ndërtime 2-3-katëshe ende të papërfunduara të resorteve kryesore. Në resortin turistik të “Kep Mërlit” në Ksamil, çmimet e apartamenteve kanë arritur 4,500 euro/m², në “San Nicolas”, Palasë 2,500 euro/m², në “San Pietro” në Gjirin e Lalëzit 1,700 deri 2,200 euro/m² dhe në Vlorë, deri në 2,000 euro/m². Çmimet për këto ndërtime parashikojnë të shënojnë rritje 10-15% për vitin 2023.

Si kanë ndryshuar çmimet e apartamenteve në Durrës

Këtë vit, në Durrës, çmimet e apartamenteve në ndërtimet e reja larg zonës së plazhit janë rritur 20% në raport me vjet. Agjentët e tregut thonë se për shtrenjtimin e pronave së vijës së parë në Durrës, përveç rritjes së kërkesës nga të huajt, ka ndikuar edhe projekti i portit të ri. Për apartamentet pranë portit, shitjet janë në stanjacion, pasi pronarët parashikojnë rritje të lartë të çmimeve, pas zhvillimit të projektit.

Arian Gjuzi, broker i zyrës “Century 21 EON” në Durrës, thotë se ndërtimet e reja në zonën B (ish-stacioni i policisë dhe stadiumi) nga 750 euro që ishin vjet, po shiten 900 euro/m². Për këto apartamente, nuk ka kërkesë.

“Bëhet fjalë për ndërtime që ndodhen larg detit, apo siç i quajmë ne të zonës B. Rritja e çmimeve është ndikuar nga shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit, sidomos hekurit, që ka shënuar shtrenjtim të lartë këtë vit. Edhe cilësia e ndërtimeve është më e mirë, por nuk ka kërkesë, për shkak të çmimit të lartë në raport me vendndodhjen. Në këto zona shiten më tepër apartamentet me çmime 500 deri në 750 euro/m²”.

Sipas tij, apartamentet në zonën A të Durrësit (afër Currilave dhe portit) janë me çmim 900 deri në 1,300 euro/m² (me pamje nga deti). Në këto zona, këtë vit, nuk ka pasur shumë ndërtime të reja.

Te Shkëmbi i Kavajës, për vitin 2022, çmimet e apartamenteve në vijën e parë të ndërtimit kanë fluturuar, për shkak të rritjes së kërkesës nga të huajt. “Apartamentet e vijës së parë po shiten 1,000 deri 1,100 euro/m² nga 700 deri 750 euro/m² vitin e kaluar.

Kërkesa për to është shumë e lartë, kryesisht nga shtetasit çekë, që kërkojnë të blejnë shtëpi domosdoshmërisht me pamje nga deti. Këtë vit, kërkesa për apartamente në vijën e parë të ndërtimit ka qenë shumë e lartë nga shtetasit e huaj, si në Durrës edhe në Qerret”, thekson z. Gjuzi.

Golemi, destinacioni i shqiptarëve të Kosovës dhe maqedonasve

Nëse 10 vite më parë, banorë të Tiranës, Fierit dhe Elbasanit blenë masivisht apartamente në zonën e Golemit, duke i shfrytëzuar si shtëpi pushimi, tashmë 2-3 vitet e fundit ato po u shiten shqiptarëve të Kosovës dhe shtetasve të Maqedonisë së Veriut. Kërkesa e lartë për prona nga të huaj, kryesisht për vijën e parë, i ka rritur çmimet e tyre në Golem 800 euro deri në 1,000 euro/m².

“Çmimet në zonën e Golemit kanë mbetur të pandryshuara në raport me vjet. Në vijën e parë gjen edhe ndërtime të reja me 800 euro/m². Ndërsa në vijën e dytë e të tretë të ndërtimeve, çmimet e apartamenteve variojnë nga 550 deri në 700 euro/m², nga 450 deri në 600 euro/m² vitin e kaluar. Çmimi i pronave 15 apo 20 vjeçare ishte 300 deri 400 euro/m².

Pronarët po pranojnë t’i rishesin edhe me çmime të ulëta, kryesisht ndërtimet që u dëmtuan nga tërmeti, apo edhe me çmimin e blerjes, për shkak të emigrimit apo fëmijëve, çka i ka kthyer këto shtëpi të papërdorshme”, nënvizon Arian Gjuzi, agjent pronash në Durrës.

“Shpërthen” kërkesa në Qerret nga të huajt për prona elitare

Kur bëhet fjalë për ndërtimet në zonën turistike të Qerretit, agjentët imobiliarë të agjencive kryesore të zonave bregdetare pohojnë njëzëri se çmimet për ndërtimet e reja me pamje nga deti kanë shënuar rritje 8 deri 16% më shumë se vjet.

Sipas Klajdi Memajdinit, agjent i shitjeve në “Devinf”, çmimet maksimale për apartamente me pamje nga deti dhe cilësi të lartë ndërtimi këtë vit kanë arritur deri në 1,400 euro/m² nga 1,200 euro/m² që ishin në vitin 2021.

Arian Gjuzi, njohës i tregut të shitblerjes së pronave në këtë zonë, pohon se rritja më e lartë nga 200-300 euro/m² është në raport me vitin 2020. “Në Qerret, apartamentet në ndërtimet e reja po shiten nga 800 deri në 1,200-1300 euro/m² me pamje nga deti. Qerreti është një zonë në zhvillim e sipër dhe ka shumë pallate të reja, të cilat kanë ndikuar te rritja e kërkesës”.

Krahas shtrenjtimit të çmimeve, kërkesa për këtë zonë bregdetare është shtuar, kryesisht nga shtetas të huaj për prona në vijën e parë të ndërtimit. Tendenca nisi që pas pandemisë.

Arian Gjuzi, broker në reale state “Century 21 EON” në Durrës, thotë se rreth 70% e pronave në këtë destinacion bregdetar po blihen nga shtetas të huaj, si çekë, polakë, hungarezë, shqiaptarë nga Kosova që jetojnë në Zvicër dhe ukrainas (këta të fundit po blejnë më tepër prona me çmime ekonomike deri në 500 euro/m²), ndërsa 20% e kërkesës plotësohet nga shtetasit nga Kosova, rreth 10% nga Maqedonia e Veriut dhe vetëm 1% janë shqiptarë.

“Kërkesa për prona në këto zona është e vazhdueshme, në nivelet e vitit të kaluar. Me ardhjen e stinës së verës parashikohet që kërkesa të jetë më e vrullshme.”

Rriten çmimet edhe në Gjirin e Lalëzit

Për këtë vit, çmimet e apartamenteve në ndërtesa të ulëta në Gjirin e Lalëzit janë rritur rreth 15 deri në 30%. Klajdi Memajdini, nga agjencia imobiliare “Devinf”, thotë se çmimi i apartamenteve varion 1,300 – 1,800 euro/m² nga 1,000 – 1,600 euro/m² vjet. Arsyet e rritjes së çmimeve, sipas tij, janë ndikuar nga rritja e cilësisë së ndërtimeve.

“Kjo zonë e bregdetit është ende në fazë zhvillimi dhe fatmirësisht ndërtimet që po bëhen janë tepër cilësore. Kompanitë e ndërtimit që marrin përsipër këto projekte po sjellin risi në projekte, dhe mirëmbajtjen e hapësirave të përbashkëta që janë shumë të rëndësishme, pasi deri më tani, linin shumë për të dëshiruar”.

Kërkesa në këtë zonë shënoi tendencë rritëse edhe për vitin 2022. Memajdini thotë se shtimi i kërkesës është ndikuar nga individë të shtresës së mesme të shoqërisë, qoftë për shtëpi të dytë, si shtëpi pushimi nga shqiptarë të Kosovës, maqedonas dhe serbë, por më tepër për ta investuar në qiradhënie. “Në Shqipëri është rritur numri i turistëve, gjë që ka ndikuar edhe te rritja e çmimeve të pronave që jepen me qira në bregdet”, pohon ai.

Vijon rritja e çmimeve në Sarandë

Në Sarandë, çmimet e pronave VIP, për shkak të pozicionit dhe sipërfaqeve të mëdha me pamje nga deti edhe këtë vit po shiten me çmime 3,000 deri në 3,500 euro/m² sipas Eron Çumanit, drejtues i agjencisë imobiliare “Investment Property Sarandë”. Çumani thotë se këtë vit, në këtë qytet, pronat stok të ndërtuara para 5 apo 10 vitesh po shiten 30-40% më shumë.

“Rritja e çmimeve për këto prona është abuzive, pasi investimi për këto ndërtime ka përfunduar. Janë prona të mbetura stok, ku pronarët kanë përfituar nga vala e rritjes së çmimeve dhe kërkesës. Në zona ku çmimi vjet varionte 700 deri në 800 euro/m², këtë vit ka arritur 1,000 deri në 1,200/m² në apartamente të ndërtuara para 5 vitesh”.

Në Sarandë, këtë vit, ashtu si edhe në zonat e tjera bregdetare, çmimet e apartamenteve të reja arrijnë deri në 1,700 euro/m² nga 1,200 euro/m² vjet (rritja 41%). “Janë rritur standardet dhe cilësia e projekteve dhe kjo është shoqëruar me rritje ekstreme të çmimeve.

Çmimet e apartamenteve të reja që janë në ndërtim e sipër, ose kanë përfunduar në periudhën 2021-2022, janë nga 1,200 deri në 1,700 euro/m². Ndërsa në zonën afër plazhit, çmimet variojnë 3,000 deri në 3,500 euro/m². Këto çmime nuk janë masive, kryesisht prona në vijën e parë me verandë të madhe”, pohon z. Çumani.

Drejtuesi i agjencisë “Investment Property Sarandë” thotë se pavarësisht çmimeve të shtrenjta, kërkesa për apartamente është e lartë. Në Sarandë, kërkesa për blerje apartamentesh mbizotërohet nga shtetasit e huaj, kryesisht çekë dhe polakë.

“Kërkesa këtë vit është e lartë, por ashtu siç ndodhi edhe vitin e kaluar, jo të gjitha transaksionet përfundojnë, pasi të huajt zhgënjehen nga çmimet që ndryshojnë çdo vit. Prona në Sarandë po blejnë më tepër shtetas nga Gjermania, Polonia, Holanda.

Sivjet parashikojmë të kemi qasje edhe të nordikëve, pasi rihapjes së linjës ajrore të Korfuzit që qëndroi e pezulluar 3 vjet. Të huajt i blejnë apartamentet kryesisht për shtëpi pushimi, pasi këta shtetas janë kultivuar për të orientuar të ardhurat në pasuri të paluajtshme.

Kanë zgjedhur Shqipërinë, pasi çmimet janë më të lira se në shtetet ku ata jetojnë. Po ashtu është rritur numri i shtetasve të huaj që blen shtëpi në Sarandë për ta rishitur pas 5 vitesh, kur arrin mbi 50% e vlerës fillestare. Rreth 90% e kërkesës është nga shtetas të huaj. Ndërsa 5-10% të kërkesës e zënë shqiptarë nga Kosova, të Maqedonisë së Veriut, diasporës, por për prona me buxhete të ulëta. Deri tani, kësaj kategorie iu është përshtatur më shumë Durrësi dhe pak Vlora”.

Në anën tjetër, kërkesa për apartamente në Sarandë nga Tirana nga vit në vit është me rënie, ndërsa banorët e Sarandës vijojnë të mos kenë mundësi ekonomike për të blerë shtëpi edhe në pallatet e ndërtuara para viteve ’90.

“Nga rrethet, kërkesa është me rënie, pasi e kanë zgjidhur vite më parë blerjen e një shtëpie në bregdet. Ndërsa nga vendasit nuk ka kërkesa, pasi pagat nuk arrijnë të përballojnë blerjen e një shtëpie.

Banka i krediton me buxhet nga 3 mln deri 5 mln lekë. Për këtë arsye ky target orientohet më tepër drejt shtëpive të ndërtuara para viteve ‘90, që janë shumë të limituara. Këto ndërtime janë stok i lirë, pasi shumë prej tyre janë në konflikte të pazgjidhura pronësie. Kjo mbart riskun e pronës dhe ul çmimin”, pohon z. Çumani.

Edhe ukrainasit zgjedhin Sarandën

Shumë shtetas ukrainas, për shkak të luftës që ka arritur në ditën e 70-të, janë larguar nga vendi i tyre. Disa prej tyre, që kanë pasur familjarë apo miq që kishin blerë apartamente në Jug të vendit, për shkak të luftës janë shtyrë të investojnë për një shtëpi në bregdet që do ta përdorin për banim.

“Problemi në Ukrainë parashikohet të jetë afatgjatë, për këtë arsye shumë shtetas ukrainas që janë larguar, po blejnë apartamente në Sarandë dhe Vlorë. Kryesisht janë familje që kanë blerë më parë, të cilët kanë sjellë edhe familjarë të tjerë për të banuar në Shqipëri.

Blerja e një prone me certifikatë pronësie gjithashtu iu mundëson atyre marrjen e lejes afatgjatë. Nuk po blejnë prona Vip, por apartamente me çmime 600, 800 deri në 1,000 euro/m²”, thotë Eron Çumani nga “Investment Property Sarandë”. Kërkesa për prona nga shtetas ukrainas po shënon rritje edhe në Durrës.

Çmimet në Vlorë

Ndërtimi i shumë resorteve të reja turistike në Vlorë me apartamente në ndërtime të ulëta, me cilësi të lartë, me oborr dhe privatësi konsiderohen arsyet kryesore pse çmimet e tyre variojnë nga 1,500 deri 2,000 euro/m², sipas Eron Çumani, nga agjencia “Investment Property Sarandë”.

“Në Vlorë janë dhënë shumë leje për resorte turistike rezidenciale. Çmimet në këto prona parashikohen të rriten edhe mbi 2,000 euro/m². Ndërsa pritet të shohim kërkesën, pasi investimet ende nuk kanë përfunduar”.

Ndërsa në vijën e dytë të shëtitores Lungomare, çmimet nuk kanë ndryshuar në raport me vitin 2021, ndërsa oferta në vijën e parë është shumë herë më e ulët se kërkesa, duke ndikuar te shtrenjtimi i çmimeve 50 deri në 60%.

“Nuk ka rritje të çmimeve në brezin e dytë të Lungomare-s. Mund të gjesh edhe pronë me çmim 50 deri në 60 mijë euro me sipërfaqe 100 m². Ndërsa çmimet në vijën e parë në Lungomare variojnë nga 1,700 deri në 1,800 euro/m². Rritja ka ardhur për shkak të kërkesës së lartë në raport me ofertën. P.sh. vjet kishte 1,000 kërkesa për apartament në vijën e parë në këtë zonë, ndërkohë 70 prona kuotoheshin të lira për shitje”.

Apartamentet jo vetëm për banuar, por edhe për të investuar

Në kushtet kur qiratë dhe çmimet e shitjes së apartamenteve në bregdet janë rritur, investimi në asete imobiliare në këto zona mund të cilësohet si një biznes mjaft fitimprurës.

Drejtoresha e Shitjeve dhe Marketingut të “Concord Investment”, znj. Ermira Brozi, nënvizon se investimi te pasuritë e paluajtshme mbetet i sigurt dhe mund të japë fitime të kënaqshme. Konstatohet se nga qiratë e larta dhe çmimet e pronave të cilat rriten vazhdimisht, koha për kthimin e investimit nuk është më e gjatë, duke garantuar vlera të larta të ardhurash për ata që investojnë në blerjen e një prone.

“Të ardhurat e garantuara nga qiradhënia parashikohen deri në 20,000 euro në vit për apartamentet (në varësi të pamjes dhe mobilimit), ndërkohë që kthimi i investimit parashikohet të bëhet për 10 vjet, me një normë fitimi 6% në vit. Aktualisht, kërkesa për vila dhe apartamente me qira në bregdet fillon që në muajin mars dhe zgjat deri në tetor.

Kërkesë ka edhe në muajt e dimrit, pasi këto apartamente shfrytëzohen për fundjava nisur nga kushtet e favorshme klimatike, madje edhe për evente të ndryshme biznesi, si party, etj.

Çmimet e qirave ditore në vilat e vogla dhe mesatare në “San Pietro Resort” në Gjirin e Lalëzit është 500 euro/nata, kjo për muajt qershor-shtator. Çmimi i qirasë së vilave elitare me sipërfaqe ndërtimi 450 /m², është 1,500 – 2,000 euro/nata. Çmimet e qirasë së apartamenteve variojnë nga 150 deri në 200 euro/nata”./Monitor/