Shkundja e pasurive të patundshme! Lëvizjet e tregut të banesave, përshtatja e çmimeve me situatën e re post-tërmet

Që pas tërmetit të 26 Nëntorit një banesë normale në qytetetin e Durrësit nuk mund të gjendet pa 250-300 euro, një rritje e konsiderueshme në krahasim me periudhën më parë, ku çmimet varionin nga 15 mijë deri në 25 mijë lekë.

Në Thumanë, Laç dhe Milot bonusi i qirasë që kanë akorduar bashkitë për familjet e mbetura të pastreha është rreth 12.6 mijë lekë për apartamentet 1+1, 15.8 mijë lekë për banesat 2 +1. Kjo vlerë nuk arrin të mbulojë koston për qeratë aktuale të banesave.

“Tirana, duke qenë se është edhe kryeqyteti i  një vendi në zhvillim siç është Shqipëria, normalisht që ka dhe një rritje të vazhdueshme të çmimeve të apartamenteve dhe jo vetëm”, thonë ekspertët e tregut imobiliar.

Tërmeti i 26 Nëntorit tronditi pronën në zemër të vendit dhe jo vetëm fizikisht. Lëkundjet e forta depërtuan dhe lanë pasoja në tregun e pasurive të paluajtshme dhe qiradhënies. Qindra banesa dhe pallate të dëmtuara lanë të pastrehë  mijëra banorë. Por nëse solidariteti fillestar për të prekurit nga tërmeti në fazat e para ishte tejet i lartë, tregu i pasurive të paluajtshme nuk reagoi në të njëjtën linjë. Në mungesë të ofertës së banesave të sigurta apo pa dëmtime të mëdha dhe të kërkesës së lartë për strehim, tregu i qiarave ishte i pari që pësoi një rritje të menjëhershme çmimesh.

Durrësi midis kërkesës dhe braktisjes

Tërmeti la pas 7905 objekte të shkatërruarar plotësisht. Ata janë konsideruar të pabanueshëm nga ekspertët e Institutit të Ndërtimit. Në Durrës 62 pallate janë me kryq të kuq, po ashtu edhe 557 shtëpi janë të pabanueshme.

Pjesa tjetër e ndërtesave ka pësuar dëmtime serioze, pa riparimin e të cilave, qytetarët nuk mund të banojnë normalisht. Kjo ka sjellë që qiratë të rriten ndjeshëm, pasi banorët e shtëpive të dëmtuara që e kanë të lidhur jetën me këtë qytet, kanë qenë në kërkim të një banese tjetër dhe më të sigurtë.

Sipas agjencive imobiliare, përveç se qiratë janë rritur, është shumë e vështirë të gjenden prona dhe shumica funksionojnë përmes njohjeve. Që pas tërmetit të 26 Nëntorit një banesë normale në qytetetin e Durrësit nuk mund të gjendet pa 250-300 euro, një rritje e konsiderueshme në krahasim me periudhën më parë, ku çmimet varionin nga 15 mijë deri në 25 mijë lekë.

Ndërsa referuar agjencive, tendenca më së shumti ka qenë në kërkim të banesave private, që gjenden në zonën e Kënetës, apo në periferi të Durrësit, për shkak të frikës nga dëmtimet që kanë pësuar pallatet. Kërkesa ka qenë e lartë, pavarësisht se ky qytet ka pësuar një “braktisje” po aq të madhe pas ngjarjes katastrofike dhe panikut që la pas.

Ndërsa sa i përket shit-blerjes së pasurive të paluajtshme, duket se ky segment ka stopuar, pasi qytetarët janë të trembur nga siguria e ndërtimeve dhe preferojnë të tregohen të kujdesshëm.

Efektet në Kurbin dhe Lezhë

Pasojat e tërmetit në tregun e pasurive të patundshme janë ndjerë edhe në zonën e Lezhës,  duke bërë që efektet e rritjes së çmimit të qirave të jenë qenë të pashmangshmme, duke lëvizur mesatarisht 2-3 mijë lekë nga çmimi normal.

“Ka dëmtime në pallate, kryesisht godinat e vjetra kanë dalë jashtë funksionit. Kemi pasur shumë kërkesa për qira, pasi u akordua bonus i i qirasë. Momentalisht ka shumë kërkesa, po nuk ka treg, sepse personat që kishin apartamentet për qira, arritën të lëviznin dhe me çmimet. Çmimet janë rritur 2-3 mijë lekë për apartament” shprehet Ilir Prendi, agjent imobiliar pranë kompanisë “Albsok88”.

Sipas tij, një apartament 1+1 në Lezhë dhe Shëngjin, përpara tërmetit,  varionte nga 120-130 mijë lekë, ndërsa aktualisht ka shkuar 150-160 mijë lekë. “Në Lezhë dhe Shëngjin, është shumë e vështirë për treg. Apartamentet që janë stok, kanë mbetur të tilla, pasi  kompanitë e ndërtimit nuk preferojnë t’i lëshojnë për qira. Sa i takon shitjes, tregu ka ndjekur një trajektore disi të çuditshme.

“Edhe shitja ka pasur lëvizje. Disa kompani të ndërtimit i kanë rritur çmimet, ndërsa  personat që kanë blerë më parë aparamentet dhe kërkojnë t’i rishesisn, i kanë ulur. Por ky segment ka shumë pak kërkesë” thekson z. Prendi. Në zonën e Kurbinit, Laçit dhe Milotit, është pothuajse i njëjti problem.  Bonusi i qirasë që kanë akorduar bashkitë për familjet e mbetura të pastreha është rreth 126 mij lekë për apartamentet 1+1, 158 mijë lekë për banesat 2 +1, që mesa duket nuk arrin të mbulojë koston e një banesë të marrë me qira.

Dëme masive nga tërmeti ka pasur edhe në në Kavajë 25 pallate dhe 30 shtëpi, në Shijak 30 pallate dhe 550 shtëpi, në Vorë 24 pallate dhe 596 shtëpi dhe në Kamëz 12 pallate dhe 150 shtëpi, ku del në pah i njëjti fenomen.

Nuk “kursehet” kryeqyteti

Në Tiranë afro 448 pallate dhe 548 shtëpi kanë dalë jashtë përdorimit. “Tërmeti normalisht që ka afektuar tregun immobiliar. Ditët e para u dukën sikur të gjithë e braktisën idenë e blerjes së aseteve dhe kaluan më shumë tek qiramarrja, dhe në fakt patëm një dyndje të kërkesave për qira, qoftë për apartamente, qoftë për vila. Nënvizoj këto të dytat sepse një pjesë shumë e mirë e qytetarëve të Tiranës filluan të abandononin apartamentet në qendër me shpresën që të merrnin vila me qira në perfiferi  të Tiranës, edhe për arsye sigurie.

Por do guxoja të thoja se ka kaluar kjo pjesa e frikës për të blerë asete,  por nuk ka kaluar frika e blerjes së aseteve në katet e larta, të cilat në këto moment duken pak më të vështira për tu bërë atraktive për qytetarët e Tiranës”, shprehet Ilda Rusi, administratore e RE/max Infinity Al. Fatkeqësia natyore bëri që një sërë transaksionesh të nisura, të anuloheshin.

“Viti 2019 ka sjellë vështirësi për tregun e pasurive të patundshme për shkak të tërmetit, i clili krijoi një lloj kaosi dhe stopoi një sërë procedurash dhe transaksionesh të nisura, po ashtu stopoi edhe disa interesime për ambiente komerciale qiradhënie nga investitorë të huaj të cilët në atë moment u stepën për shkak të asaj që ndodhi”, thekson Ilda Zaloshnja, Administratore e “Info Point”.

Megjithatë tashmë duket sikur ky treg ka hyrë tërësisht në rrjedhën e normalitetit, pavarësisht shenjave të mbetura nëpër godina. “Le të themi që ajo frika e javës së parë pas tërmetit, kaloi, madje kaloi që në javën e dytë apo të tretë, pas një sërë kërkesash të përditshme që kishim, për marrje me qira të pronave në katet e ulëta”, shprehet Ilda Zaloshnja.

Megjithatë edhe rritja e çmimit të qirave në kryeqytet, nuk shpëtoi nga fenomeni. Po të bëjmë një vëzhgim në uebsitet e shpalljeve të njoftime për qira të banesave, duket se çmimi minimal që mund të gjesh është rreth 250 euro dhe vlerë që gjendet kryesisht jashtë zonës së unazës, ndërsa mesatarja qëndron tek 350-400 euro.

Ndërtesa të krisura, çmime në rritje

Pavarësisht faktit se tërmeti shkaktoi dëme masive në kryeqytet në pothuajse 80 për qind të pallateve, por edhe banesave private, çmimet e shitjes së këtyre pasurive vijojnë e rriten.

“Çmimet po rriten në mënyrë të pashmangshme, duke bërë krahasimin dhe më një vit apo dy vjet përpara, çmimet e shitjeve rriten me të paktën 10-15 për qind, çdo vit. Kjo është një gjë e pakontesueshme tani më. Dëgjojmë shumë opinione në treg që çmimet do të ulen, që do të ketë një bum rënie çmimesh,  për shkak të sipërfaqeve të shumë metrave katror ndërtim që po bëhen aktualisht në Tiranë, t’ju them të drejtën, nuk e kemi hasur këtë gjë, kemi hasur gjithmonë të kundërtën”, nënvizon Ilda Zaloshnja, ekspertë e tregut të pasurive të paluajtshme.

Ndërsa rendit disa nga arsyet se përse çmimet e pronave po vijnë gjithnjë e në rritje.  “Arsyeja është se vendet ku po ndërtohet sot, një pjesë e mirë e tyre janë vende të veçanta, vende të rralla dhe vende që nuk kthehen më në Tiranë për ndërtim. Kjo padyshim do të çojë në një kosto më të lartë ndërtimi. Gjithashtu cilësia e ndërtimit është shumë superiore në krahasim me atë çfarë është bërë deri disa vite përpara, sot ndërtuesit janë gati gati në një garë me njëri-tjetrin për të bërë ndërtimin më të mirë, me fasadat më të bukura, me projektin më të mirë, me produktet më cilësore, duke iu drejtuar për këto gjëra shumë shpesh edhe tregut ndërkombëtar.

Edhe në rastin e qirave çmimet janë rritur, janë rritur sepse janë rritur çmimet e shitjeve dhe sepse edhe ato ambiente që ofrohen janë në një cilësi më të mirë se çkanë qenë më përpara dhe sepse kërkesa për qira është më e lartë se sa ka qenë disa kohë më parë ”, argumenton Zaloshnja. Në të njëjtën linjë është edhe eksperta Ilda Rusi sa i takon përballjes së qytetarëve me rritjen e çmimeve.

“Tirana, duke qenë se është edhe kryeqyteti i  një vendi në zhvillim siç është Shqipëria, normalisht që ka dhe një rritje të vazhdueshme të çmimeve të apartamenteve dhe jo vetëm.

Me një logjikë shumë të thjeshtë, të gjithë kërkojnë të blejnë apo të investojnë në Tiranë dhe do guxoja të thoja që rritja është e qendrueshme dhe e vazhdueshme. Nuk është se kemi ndonjë inflacion të frikshëm por kemi rritje çmimi, normalisht ekonomia e tregut bën të vetën”, shprehet Rusi.

Çmimet sipas zonave në kryeqytet

Tirana ofron mundësi të shumta në blerjen e pasurive të paluatshme kjo dhe për shkak të ndërtimeve masive. Çmimet janë të ndryshme, në varësi të zones, kërkesës dhe cilësisë së objekteve.

“Tirana ka disa lloj çmimesh. Ka çmime shumë të larta në komplekset  e reja që janë në qendër por dhe në zonën e Saukut janë bërë disa komplekse rezidenciale që janë goxha impenjative në aspektin financiar, pastaj vjen gradualisht, sa më shumë i largohemi qendrës dhe këtyre komplekseve super të investuara, aq më të lira janë çmimet”, shprehet Ilda Rusi, eskperte e pasurive të patundshme.

Por çfarë banese mund të blesh në kryeqytet sipas portofolit që ke ?

“Buxhet mesatar do konsideroja atë midis 80-100 mijë euro.  Buxhetin minimal për të blerë një banesë do konsideroja 40-50 mijë euro,  dhe këto i gjen në zonën e Freskut dhe në zonat e poshtme të unazës së re, të Yzberishtit. Sepse pjesa ballore e  pallateve të reja dhe të atyre që po bëhen tani, përgjatë unazës së re dhe në vijën e dytë të ndërtimeve, janë me çmime dhe pak më të larta se ç’kanë qenë më përpara, aty kanë arritur  650-700 euro m2,  ndërsa para dy vitesh ka qenë 500-550 euro/m2.

Një buxhet mesatar për m2 mund të thoja 900 deri në 1000 euro/m2, mund të konsiderohet akoma një gjë e përballueshme dhe e pranueshme. Dhe këtë mund ta gjesh, gjithmonë në zonën e Liqenit, tregut elektrik, Ali Demit, zonat fundore të stacionit të trenit, jo ato në vijën e parë sepse ato janë 1200-1300 euro/m2” sqaron Ilda Zaloshnja, eksperte e tregut immobiliar.

MUNDËSIA E 2020

Rivlerësimi i pronës, 3 përqindëshi që ia rrit vlerën

 Qytetarët që duan të rivlerësojnë banesën e tyre pë ta barazuar me vlerën aktuale të tregut, mund të paraqiten në zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, për të përfituar tatim 3 për qind, nga 15 që është në normalitet. Rivlerësimi mund të bëhet nga një ekspert i licencuar për vlerësimin e pasurisë së paluajtshme nga institucionet përkatëse ose nga zyrat vendore të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës  dhe përfitues, parashikohet të jenë afro 50 mijë pronarë banesash. Por sa do të paguajnë qytetarët për rivlerësimin?

Nëse një qytetar ka një banesë të blerë para disa vitesh në vlerën e 5 milionë lekëve, e cila me çmimet aktuale të tregut rivlerësohet në 8 milionë lekë, atëherë ai duhet të paguajë 3 për qind të diferencës, dhe në rastin konkret 3 për qind të 3 milionë lekëshit, i cili llogaritet në 90 mijë lekë. Objekt i këtij ligji është edhe rivlerësimi i pasurive të paluajtshme që janë në proces regjistrimi, duke përfshirë edhe pasuritë e legalizuara në përputhje me legjislacionin në fuqi.

Nga ligji përfitojnë, edhe personat juridikë, të cilët kanë të regjistruar në pasqyrat e tyre financiare pasuri të paluajtshme me vlerë më të vogël se ajo e tregut,  të cilët kanë të drejtë të bjënë rivlerësimin me vlerën e tregut të këtyre pasurive, nga ekspertë të pavarur, të licencuar për vlerësimin e pasurisë. Personat juridikë, për këtë rivlerësim, paguajnë 5 për qind të diferencës ndërmjet vlerës së rivlerësimit dhe vlerës kontabël të regjistruar, për pasuritë e paluajtshme. Qytetarët do të pagujanë edhe një tarifë ekstra për kryerjen e këtij shërbimi.

Dhurim i pronës, me zero tatim

Një lehtësi tjetër që ofrohet për qytetarët përgjatë këtij viti është edhe dhurimi i pronës brenda familjes me tatim zero. Deri më tani dhurimi i pronës konsiderohej njësoj si rastet e shitjes dhe pronari duhej të paguante tatim fitim në masën 15 për qind. Ndërsa duke nisur nga Janari 2020, dhurimi i vetëm një banese apo i tuallit, nga bashkëshorti tek bashkëshortja, apo e kundërta, nga prindi tek fëmija apo fëmijët me njëri-tjetrin do të jetë pas asnjë detyrim tatimor. Kjo pritet të zhbllokojë një sërë pronash që kishin mbetur peng i 15-për qindshit.

Nga Elisabeta Dosku – SCAN Magazine